Por Isadora Uchôa
Tem interesse em comprar um terreno? Ou já tem um e pensa em começar a construir? Você sabe o quanto é possível construir nesse espaço? Ou melhor: sabe o que é viabilidade construtiva? Se não, vem entender melhor o assunto e evitar que a sua edificação acabe em situação irregular.
O estudo de viabilidade construtiva, como o nome sugere, é uma análise baseada nos parâmetros definidos em lei que tem como objetivo verificar se uma construção pode ser feita de forma regular e segura, buscando a legalidade e o melhor aproveitamento do terreno.
Não é novidade que um bom projeto é essencial para o bom resultado de uma obra. Mas também é fundamental saber que construir de forma regular não se resume a ter um terreno e um projeto que atenda às necessidades do proprietário.
Tem um terreno e não sabe por onde começar? Confira nosso artigo: Comprei um terreno, quero construir. E agora?
Principalmente em projetos feitos do zero, o estudo de viabilidade construtiva é um investimento muito importante, pois é por meio dele que se entendem as características da área e se define o que e quanto pode ser construído nela.
Muitas pessoas pensam que quanto maior e mais cheia de possibilidades for uma edificação, maior será o seu valor. Na verdade, uma construção feita de acordo com as regras do município é muito mais segura como investimento, pois não infringe as leis que organizam a ocupação da cidade e não corre o risco de multas, embargos ou dificuldades na hora de vender ou financiar.
Cada cidade tem uma legislação urbanística que organiza e direciona a ocupação dos espaços, buscando tanto a qualidade das construções quanto uma boa relação delas com o entorno.
Com base no Plano Diretor, na Lei de Uso e Ocupação do Solo (em Fortaleza, a LPUOS), no Código de Obras e, quando houver, nas regras do loteamento ou do condomínio, existem aspectos que precisam ser considerados para uma edificação segura, regular e eficiente.
Resumidamente, estamos falando de aspectos como:
Entre outros.
Além desses aspectos e de outros que podem influenciá-los, as regras podem mudar completamente de uma cidade para outra e até dentro da mesma cidade. Fortaleza, por exemplo, é dividida em várias zonas, e cada uma tem parâmetros diferentes de recuos, ocupação do terreno, permeabilidade, altura máxima e assim por diante.
Quando a construção não leva em conta essas regras, pode-se não conseguir o alvará de construção junto à prefeitura (em Fortaleza, a Secretaria Municipal do Urbanismo e Meio Ambiente, Seuma). Esse é mais um motivo que torna o estudo tão necessário: ele evita imprevistos durante o projeto e a aprovação.
Pesquisar sobre o assunto e conhecer algumas regras pode ajudar o proprietário a entender o que será necessário para a construção que ele deseja.
Mas, para que o estudo seja completo e confiável, é indispensável o trabalho de um arquiteto ou de um engenheiro civil.
São esses os profissionais capazes de identificar com precisão em qual zona está o terreno, entender qual será o uso da edificação (residencial, comercial, misto etc.) e projetar com base em parâmetros como os citados neste artigo, além de outros que podem influenciar todo o projeto, como a classificação da via em que o terreno está.
Saiba mais em: Estudo de viabilidade: como garantir que seu projeto arquitetônico seja viável antes de construir
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Artigo do arquivo do blog da Consultec, revisado e atualizado pela nossa equipe em outubro de 2026.